各縣（市、區）人民政府，市直有關(guān)單位：

　　為進(jìn)一步加強和改進(jìn)我市物業(yè)管理工作，理順管理體制，完善監管機制，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，改善小區居民生活和居住環(huán)境，促進(jìn)和諧社區建設，根據《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《福建省物業(yè)管理條例》等法律、法規，結合我市實(shí)際，制定本意見(jiàn)。

一、指導思想

　　以習近平新時(shí)代中國特色社會(huì )主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會(huì )精神，深入落實(shí)習近平總書(shū)記關(guān)于城市管理工作的重要講話(huà)重要指示批示精神和來(lái)閩考察重要講話(huà)精神，緊扣《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展第十四個(gè)五年規劃和2035年遠景目標綱要》總體要求，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，大力推進(jìn)“近鄰黨建”，積極創(chuàng )建“紅色物業(yè)”，構建法治化、現代化、服務(wù)型的物業(yè)管理體系，全面提升我市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和水平，建設有溫度的幸福龍巖。

二、主要工作

　?。ㄒ唬┙∪屯晟莆飿I(yè)管理監管工作機制

　　1．市級加強統籌協(xié)調。建立市級物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議，成員由市城市管理局、市場(chǎng)監管局、公安局、住建局、信訪(fǎng)局、司法局、財政局、發(fā)改委、民政局、自然資源局、生態(tài)環(huán)境局、人防辦、衛健委、應急管理局、消防救援支隊，各縣（市、區）政府以及供電、供水、供氣、通信、有線(xiàn)電視等公共服務(wù)單位組成，必要時(shí)邀請市委組織部、市中級人民法院、市檢察院等有關(guān)單位參與聯(lián)席會(huì )議，負責研究制定全市物業(yè)管理工作相關(guān)政策，部署重要活動(dòng)，統籌協(xié)調重大問(wèn)題。聯(lián)席會(huì )議辦公室設在市城市管理局，負責日常工作。

　　2．縣級負責具體落實(shí)。各縣（市、區）政府強化組織領(lǐng)導，形成主要領(lǐng)導親自部署、分管領(lǐng)導具體落實(shí)、各級各部門(mén)協(xié)同推進(jìn)的工作格局。建立縣級物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議，認真研究落實(shí)《民法典》《福建省物業(yè)管理條例》等法律法規的新規定、新要求。根據“近鄰黨建”“紅色物業(yè)”工作要求，提高業(yè)主委員會(huì )組建率、物業(yè)服務(wù)覆蓋率、基層黨組織覆蓋率。要制定年度計劃，明確工作目標，組織鄉鎮（街道）、村（社區）統籌推進(jìn)物業(yè)管理的監督管理、宣傳培訓等各項工作，并加強檢查考核。

　　3．鄉鎮（街道）落實(shí)屬地責任。鄉鎮（街道）要建立物業(yè)管理“一把手”親自抓的工作機制，結合管理體制改革，明確物業(yè)管理的監督管理工作機構，優(yōu)化力量配置，統籌做好轄區內物業(yè)管理的監督管理工作。建立聯(lián)席會(huì )議工作機制、糾紛化解機制，調處物業(yè)管理活動(dòng)過(guò)程中的各類(lèi)投訴糾紛，做到“接訴即辦”“未訴先辦”，并按改革推進(jìn)情況加大綜合執法力度。推進(jìn)住宅小區成立業(yè)主委員會(huì )，指導、監督業(yè)主委員會(huì )開(kāi)展工作。

　　4．村（社區）抓好日常管理。村（社區）要建立議事協(xié)商機制，組織業(yè)主委員會(huì )或小區其他自治組織、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、掛鉤單位、居民代表等定期開(kāi)展議事協(xié)商，協(xié)調解決物業(yè)管理問(wèn)題，調處矛盾糾紛。協(xié)助鄉鎮（街道）對業(yè)主委員會(huì )或小區其他自治組織履職情況進(jìn)行監督，協(xié)助鄉鎮（街道）、物業(yè)管理主管部門(mén)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況進(jìn)行監督、考評。積極引導業(yè)主自治管理，推動(dòng)小區黨支部建設，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立黨組織。

　　5．各級職能部門(mén)、服務(wù)單位聯(lián)動(dòng)履職。各級物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議成員單位按照“誰(shuí)主管，誰(shuí)負責；誰(shuí)查處，誰(shuí)抄告”的原則，嚴格落實(shí)“執法力量進(jìn)小區”，加大對物業(yè)管理區域內相關(guān)違法行為的日常行政執法檢查，嚴格依法查處各類(lèi)違法行為，并將與物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)的處理決定抄告物業(yè)管理主管部門(mén)納入信用監管體系并實(shí)際運用。

　?。?）城市管理部門(mén)。負責組織實(shí)施物業(yè)管理的法律法規，制定本轄區物業(yè)管理相關(guān)政策；負責對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)行為進(jìn)行日常監督檢查；負責對住宅專(zhuān)項維修資金進(jìn)行監管；負責對物業(yè)服務(wù)企業(yè)未公示公開(kāi)服務(wù)內容、服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費項目、收費標準、公共部位經(jīng)營(yíng)收益情況、公共水電公攤情況等內容進(jìn)行監管；負責查處擅自改變物業(yè)管理用房、公共設施用途等違反《物業(yè)管理條例》《福建省物業(yè)管理條例》的相關(guān)違法行為；負責查處物業(yè)管理區域內違法建設、城市飲食服務(wù)業(yè)油煙污染等集中由城市管理部門(mén)行使行政處罰權的違法行為。

　?。?）公安部門(mén)：負責指導督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和秩序維護人員開(kāi)展安全防范，指導監督物業(yè)管理區域內的安全設施建設，對物業(yè)管理區域內治安、流動(dòng)人員、車(chē)輛停放進(jìn)行監督檢查；指導監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)自招保安員單位開(kāi)展保安服務(wù)、持證上崗、登記備案、規范穿著(zhù)2011式保安服等保安監管措施；查處燃放煙花爆竹行為；查處家庭娛樂(lè )、飼養動(dòng)物產(chǎn)生噪聲及在午間和夜間裝修活動(dòng)影響他人正常生活等違反《治安管理處罰法》相關(guān)規定的行為。

　?。?）市場(chǎng)監管部門(mén)：負責指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)服務(wù)收費公示工作，對物業(yè)服務(wù)收費行為進(jìn)行監督管理，查處屬違規收費的行為；負責對物業(yè)管理區域內的電梯等特種設備進(jìn)行監督檢查；負責各類(lèi)市場(chǎng)主體的注冊登記，依法依職責查處無(wú)照經(jīng)營(yíng)行為。

　?。?）消防救援部門(mén)：負責查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按要求維護管理物業(yè)管理區域內的共用消防設施、未按要求提供消防安全防范服務(wù)的行為；查處占用、堵塞、封閉疏散通道和安全出口，占用小區消防車(chē)通道、消防車(chē)登高操作場(chǎng)地，及損壞消防設施等消防違法行為。

　?。?）住建部門(mén)：負責督促施工單位履行對承建的房屋建筑在保修范圍和保修期限內發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的保修合同義務(wù)。

　?。?）自然資源部門(mén)：負責物業(yè)管理區域內建設工程及各類(lèi)配套建設的審批、批后跟蹤監管及規劃核實(shí)。

　?。?）生態(tài)環(huán)境部門(mén)：負責指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好生態(tài)環(huán)境保護工作，在職責范圍內依法查處環(huán)境違法行為。

　?。?）民政部門(mén)：負責對物業(yè)管理區域內規劃設置的社區服務(wù)用房進(jìn)行監管；對符合非營(yíng)利法人登記條件的業(yè)主委員會(huì )予以登記。

　?。?）供電、供水、供氣、通信、有線(xiàn)電視等公共服務(wù)單位：負責物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備的維修、養護；向最終用戶(hù)收費相關(guān)費用，積極推動(dòng)“一戶(hù)一表”“一戶(hù)一號”改造，減少中間收費環(huán)節。

　?。ǘ┩七M(jìn)業(yè)委會(huì )規范化法治化建設

　　6．建立黨組織領(lǐng)導下的業(yè)主自治機制。大力推進(jìn)“近鄰黨建”，各縣（市、區）政府要積極推進(jìn)“紅色業(yè)委會(huì )”建設，將黨組織建在小區上，使黨的領(lǐng)導根植于物業(yè)管理的全過(guò)程。村（居）民委員會(huì )應摸清轄區底數，制定目標計劃，推動(dòng)建設在村（社區）黨組織領(lǐng)導下的小區治理機制，主動(dòng)引導、推薦符合條件的黨員業(yè)主或村（居）民委員會(huì )中任職的業(yè)主按法定程序參選業(yè)主委員會(huì )委員，確?！凹t色業(yè)委會(huì )”占比不斷提升。業(yè)主大會(huì )已成立但未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )，或者業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)未如期換屆改選的，可按《福建省物業(yè)管理條例》規定，由鄉鎮人民政府或者街道辦事處、村（居）民委員會(huì )、建設單位、業(yè)主代表等組成臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì )，依法代為履行業(yè)主委員會(huì )的職責。鄉鎮人民政府或街道辦事處、村（居）民委員會(huì )在收到業(yè)主委員會(huì )換屆報告后，應在7日內依法介入、指導協(xié)調業(yè)主委員會(huì )換屆工作。

　　7．完善業(yè)主委員會(huì )的監督和管理機制。業(yè)主委員會(huì )應當嚴格遵守業(yè)主大會(huì )制定的議事規則和管理規約，規范印章管理和財務(wù)管理，實(shí)施小區所有事項、資金公示公開(kāi)制度，村（居）民委員會(huì )對印章使用、財務(wù)管理予以監督，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )印章可由業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )委托小區黨支部或村（居）民委員會(huì )保管。嚴格規范小區公共收益資金管理，公共收益資金使用接受全體業(yè)主的監督，鄉鎮（街道）應當每季度進(jìn)行一次全面檢查，鼓勵業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )在鄉鎮（街道）開(kāi)設小區公共收益資金賬戶(hù)。

　　8．推進(jìn)業(yè)主委員會(huì )誠信建設。業(yè)主委員會(huì )存在違規使用公共收益、違規作出決定等損害全體業(yè)主利益行為或未按照業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約、業(yè)主委員會(huì )章程規定履職盡責的，縣（市、區）物業(yè)管理主管部門(mén)可根據《福建省物業(yè)管理條例》第七十七條規定，責令限期改正，沒(méi)收違法所得，并對直接負責的主管人員和其他直接責任人員處以罰款，涉嫌犯罪的，依法追究刑事責任。

　?。ㄈ嫿ㄙ|(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)環(huán)境

　　9．建立健全物業(yè)管理制度與示范文本。建立健全物業(yè)管理各項制度，完善規則統一、要求明確、公開(kāi)透明、具有可操作性的物業(yè)服務(wù)管理參考標準，制定管理規約示范文本、業(yè)主大會(huì )議事規則示范文本、物業(yè)服務(wù)合同示范文本、前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本等，將黨建引領(lǐng)物業(yè)管理活動(dòng)、選聘續聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)規則、重大事項表決規則等內容寫(xiě)入示范文本，規范參與物業(yè)服務(wù)各方行為。

　　10．多方參與規范承接查驗工作。新建住宅物業(yè)交付使用前，建設單位應當按規定組織村（居）民委員會(huì )、業(yè)主代表、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )或專(zhuān)業(yè)機構參與承接查驗工作，建設單位聘請其他專(zhuān)業(yè)機構參與的，村（居）民委員會(huì )可以委托物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )一同參與監督。對承接查驗發(fā)現的問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當書(shū)面通知建設單位及時(shí)解決并復驗，直至辦理物業(yè)交接手續，確保物業(yè)服務(wù)能正常開(kāi)展；建設單位未整改落實(shí)的，新建物業(yè)不得移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處應當配合物業(yè)管理主管部門(mén)開(kāi)展監督工作。建設單位拒絕組織承接查驗或不按要求整改存在問(wèn)題的，由各縣（市、區）物業(yè)管理主管部門(mén)按相關(guān)規定給予行政處罰，并將處罰情況抄告住建部門(mén)，由住建部門(mén)依法將相關(guān)建設單位納入住建領(lǐng)域信用評價(jià)系統。要全過(guò)程梳理承接查驗各個(gè)環(huán)節，提升承接查驗標準化水平，并創(chuàng )新承接查驗檔案管理，確保承接查驗工作的完整性和可追溯性，實(shí)現“一個(gè)項目，一套檔案”。物業(yè)服務(wù)終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當以書(shū)面清單的方式將承接查驗材料進(jìn)行完整移交。

　　11．加強住宅專(zhuān)項維修資金管理。按照“取之于業(yè)主，用之于業(yè)主”的總體要求，提高住宅專(zhuān)項維修資金繳交率，加快完善住宅專(zhuān)項維修資金管理相關(guān)政策，重點(diǎn)圍繞完善基礎數據、提高使用效率、改善存儲方式、推進(jìn)維修資金補建和續籌等方面健全機制，簡(jiǎn)化資金申領(lǐng)流程，特別是緊急情況下使用專(zhuān)項維修資金的流程，按要求將消防、給排水等基礎設施改造及電梯大修改造列入專(zhuān)項維修資金使用范圍。專(zhuān)項維修資金的余額不足首期專(zhuān)項維修資金金額百分之三十的，專(zhuān)項維修資金管理部門(mén)要及時(shí)向業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )發(fā)出續交通知，業(yè)主委員會(huì )要督促業(yè)主續交。

　　12．加強物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)監管。完善物業(yè)管理專(zhuān)家庫建設，做好對物業(yè)服務(wù)企業(yè)“雙隨機”檢查，健全常態(tài)化監管機制，加強執法檢查，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)督促整改。通過(guò)履約考評完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價(jià)體系，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其主要負責人信用情況與政府信用平臺對接機制，建立分類(lèi)獎懲制度，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用情況作為選聘續聘的重要指標，加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘和退出管理機制建設。持續開(kāi)展物業(yè)管理領(lǐng)域掃黑除惡專(zhuān)項斗爭，推動(dòng)行業(yè)健康有序發(fā)展。

　　13．扶持物業(yè)服務(wù)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。建立和完善公開(kāi)透明、質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)機制，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)專(zhuān)業(yè)化、連鎖化、品牌化發(fā)展。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)多樣化、多元化經(jīng)營(yíng)，采用現代信息技術(shù)手段，大力發(fā)展智慧物業(yè)。建立優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展激勵機制，以企業(yè)的在管面積、從業(yè)人數、稅費繳納、紅色物業(yè)、智慧建設及獲獎情況等為指標，每年進(jìn)行評定并給予政策扶持或資金獎勵，逐步提升我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的社會(huì )形象。

　　14．發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì )作用。建強物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì )，指導物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì )加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的行業(yè)自律性監管，大力推進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨建，把黨的政治優(yōu)勢、組織優(yōu)勢轉化為行業(yè)、企業(yè)發(fā)展優(yōu)勢；定期更新行業(yè)服務(wù)標準、公布物業(yè)服務(wù)收費市場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息、開(kāi)展業(yè)務(wù)培訓，開(kāi)展并公布物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價(jià)，協(xié)助主管部門(mén)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員的信用評價(jià)，提高專(zhuān)業(yè)能力和服務(wù)水平；鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間通過(guò)合作優(yōu)勢互補，形成品牌效應。

　　15．推進(jìn)老舊小區提升改造。完善老舊小區基礎設施建設，推動(dòng)無(wú)物業(yè)管理的老舊小區引入物業(yè)服務(wù)，提升老舊小區的宜居環(huán)境。推動(dòng)電動(dòng)自行車(chē)集中充電點(diǎn)建設，整治電動(dòng)自行車(chē)違規充電、違規停放問(wèn)題。鼓勵縣（市、區）政府組建公益性、企業(yè)化物業(yè)服務(wù)實(shí)體，以“低價(jià)有償+志愿服務(wù)”的方式，將物業(yè)服務(wù)融入社區治理。對參與老舊小區物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，根據相關(guān)規定在符合條件下依法可獲得信用信息記分。

　　16．推動(dòng)建設綠色生態(tài)小區。自然資源、住建等相關(guān)部門(mén)在規劃建設及驗收住宅小區項目時(shí)，要確保小區綠地率，避免幕墻的光污染問(wèn)題，盡可能采用綠色環(huán)保材料；各縣（市、區）政府在老舊小區改造過(guò)程中，要將綠色生態(tài)理念貫穿改造全過(guò)程；物業(yè)服務(wù)企業(yè)要將綠色、節能、宜居融入物業(yè)管理內容，依法依合同做好優(yōu)化綠植養護、推進(jìn)垃圾分類(lèi)、完善停車(chē)設施、減少公攤水電浪費等方面工作，提高生態(tài)小區物業(yè)管理水平。

　?。ㄋ模┨嵘飿I(yè)管理信息化智能化水平

　　17．夯實(shí)物業(yè)基礎信息。住建、自然資源等部門(mén)配合提供物業(yè)管理項目的房屋及業(yè)主信息，通過(guò)數據共享實(shí)現互聯(lián)互通。物業(yè)管理主管部門(mén)要不斷收集、整合和修正相關(guān)信息，完善物業(yè)管理項目房屋數量、面積、戶(hù)數、建成年代、專(zhuān)項維修資金情況等基本信息，充實(shí)完善物業(yè)管理數據庫。

　　18．建設物業(yè)管理信息系統。充分利用信息化手段加強物業(yè)管理，建成涵蓋部門(mén)管理、房屋信息、業(yè)主信息、企業(yè)信息、業(yè)主委員會(huì )運行、專(zhuān)項維修資金管理等模塊的物業(yè)管理服務(wù)系統，實(shí)現物業(yè)繳費、監督評價(jià)、公示公開(kāi)、維修審批等項目網(wǎng)上辦理功能。推進(jìn)業(yè)主投票表決電子化，經(jīng)身份認定的業(yè)主賬號產(chǎn)生的投票結果認定為業(yè)主本人投票，提高表決效率。

三、保障措施

（一）加強組織領(lǐng)導

各縣（市、區）要加強對物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導，縣級領(lǐng)導親自抓，鄉鎮（街道）領(lǐng)導具體抓，村（居）主干協(xié)同抓，各級各部門(mén)密切配合，形成層層抓落實(shí)的工作機制；要結合本意見(jiàn)和地方實(shí)際，制定細化措施，按照賦權、下沉、增效的工作要求，在資金、人員力量等方面加大對街道（鄉鎮）的支持力度。

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有關(guān)部門(mén)要加強宣傳引導，及時(shí)發(fā)現優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、優(yōu)秀業(yè)主委員會(huì )，樹(shù)立先進(jìn)典型，并通過(guò)網(wǎng)絡(luò )、電視、廣播、報紙等多樣化渠道宣傳先進(jìn)典型，增強全社會(huì )對物業(yè)管理的認識、理解；各縣（市、區）政府每年要評選一批優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、優(yōu)秀業(yè)主委員會(huì )、優(yōu)質(zhì)小區，并可給予資金、信用加分等獎勵；要開(kāi)展形式多樣的培訓活動(dòng)，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )或小區其他自治組織的政策指導和培訓，使其更好地發(fā)揮作用、服務(wù)業(yè)主。

　?。ㄈ┯掠趧?chuàng )新突破

物業(yè)管理工作涉及千家萬(wàn)戶(hù)，涉及人民群眾切身利益。有關(guān)部門(mén)要主動(dòng)作為、勇于擔當，鼓勵基層單位在一線(xiàn)工作中，主動(dòng)探索，改革創(chuàng )新，總結經(jīng)驗，交流推廣，推動(dòng)物業(yè)管理不斷實(shí)現新的發(fā)展。

　   　龍巖市人民政府辦公室   

2021年5月28日